پیش خرید آپارتمان و 8 نکته مهم آن

پیش‌ خرید آپارتمان گزینه راه‌گشایی است برای آنان که نمی‌توانند یک دفعه پول یک واحد مسکونی نوساز را پرداخت کنند. هم می‌توانند پول خانه را در چند قسط پرداخت کنند، هم این‌که مطمئن می‌شوند درنهایت خانه را با قیمت کمتری خریداری کرده‌اند. به ظاهر همه چیز خوب است،‌ اما برای خرید این سبک خانه‌ها باید برای چند سئوال مهم،‌ پاسخ درست و اصولی پیدا کنید.

پیش‌خرید در چه مرحله‌ای مناسب است؟

خانه‌هایی که قرار است پیش‌فروش شوند، یا قبل از تخریب شدن ساختمان قدیمی یا معمولاً در همان زمانی که مجری ساخت‌و‌ساز مشغول پی‌ریزی ساختمان است،‌ برای پیش‌فروش عرضه می‌شوند. برای همین معمولا به جز چند عکس و ماکت، هیچ چیزی وجود ندارد که بدانید آیا خانه‌تان در آینده به همین شکل به شما تحویل داده می‌‌شود یا نه. برای این‌که ریسک این کار را کمتر کنید، بهتر است زمانی برای پیش‌خرید خانه اقدام کنید که حداقل اسکلت آن اجرا شده باشد. معمولا در این مرحله است که نقدینگی سازنده کم می‌شود و او تصمیم به پیش‌فروش خانه‌اش می‌گیرد نه این‌که از ابتدا زمین بدون اسکلت و نقشه را بفروشد.

چطور به سازنده اعتماد کنیم؟

قبل از این‌که اقدام به خرید واحد کنید، باید نام و نشان سازنده را به‌دقت بررسی کنید. اگر سازنده شهرت خوبی داشته و پروژه‌های قبلی‌اش را به‌خوبی اجرا کرده باشد، قطعا قابل اعتمادتر است. حتما سابقه‌ سازنده‌ خانه و شرکتی که دارد را به‌خوبی بررسی کنید. حتی اگر شده به خانه‌های قبلی که ساخته سرکشی کنید. یک راه حل دیگر هم این است که به چند بنگاه املاک سر بزنید و درباره سابقه سازنده پرس‌وجو کنید. یادتان باشد خیلی‌ها اقدام به پیش‌خرید خانه کرده‌اند و وسط کار سازنده، کار را نیمه‌کاره متوقف کرده است.

در قرارداد به چه نکاتی توجه کنیم؟

قرارداد خانه را به مثابه ارزشمندترین قدمی که برای خانه‌دار شدن برمی‌دارید نگاه کنید. هر چیزی باید در آن قید شود. از مهم‌ترین‌هایش باید به زمان تحویل خانه اشاره کرد. این مسئله همیشه جای بحث دارد و معمولا خیلی‌ از فروشنده‌ها بابت آن به مشکل برمی‌خورند.
در قرارداد خانه‌های پیش‌خرید، از نوشتن هیچ چیزی دریغ نکنید. از مسائل مهم مانند مدل تجهیزات حمام، مساحت سرویس بهداشتی‌، تعداد اتاق‌خواب‌ها، مصالح و آهن‌آلاتی که باید در ساخت خانه استفاده شود تا رنگ و مدل شیرآلات‌، مدل پریز و کلیدها، سیستم گرمایش و سرمایش خانه، کفپوش خانه، دیوارپوش‌ها، سرامیک‌ها، نوع در ورودی خانه، مدل آیفون و هر چیزی که در وجب به وجب خانه شما وجود دارد.

موارد بیرون خانه در قرارداد پیش خرید خانه

پیش خرید آپارتمان حتی موارد مربوط به بیرون خانه را هم باید در قرارداد ذکر کرد، مثلا نمای ساختمان، کفپوش پارکینگ و راه‌پله‌ها، نوع آسانسور و… هیچ چیزی را از قلم نیندازید و تمام جزئیات را ذکر کنید تا سازنده نتواند حتی ذره‌ای از کیفیت کاری که قرار است برای شما انجام دهد کم کند. می‌توانید یک چک‌لیستی آماده کنید و بعد برای نوشتن قرارداد بروید.

نوع قسط‌‌بندی هم از مسائلی است که لحاظ کردن آن در قرارداد بسیار مهم است. این‌که چند درصد اول بپردازید، چند درصد بعد از کارهای اولیه و چند درصد برای انتهای کار. در ضمن سعی کنید تمام پرداختی‌های‌تان را با شماره چک‌، کد پیگیری و تاریخ در قرارداد ذکر کنید تا از این بابت به مشکل برنخورید.

برای دیرکرد چه شرایطی را در نظر بگیریم؟

اگر خانه‌ای که آن‌را پیش خریده کرده‌‌اید آن‌طور که به شما قول داده‌اند در زمان مقرر به شما تحویل داده نشد یا از نظر مساحت یا شکل ساخت خانه آن‌طور نبود که قبلا در قرارداد ذکر کرده‌اید، می‌توانید با ضمانتی که از سازنده‌ ملک گرفته‌اید قراردادتان را فسخ کنید یا از او جریمه بگیرید. البته تمام این‌‌ها زمانی قابل انجام است که شما برای خرید خانه قرارداد سفت و سختی بسته و همه چیز را در آن لحاظ کرده باشید.

اطمینان از عدم فروش به غیر

برای این‌که اطمینان پیدا کنید خانه فقط متعلق به خودتان است، اولین قدم این است که به هیچ‌کس (تأکید می‌کنیم هیچ‌کس) جز خودتان اعتماد نکنید. خودتان شخصا به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید و پلاک ثبتی که قصد خریدش را دارید به شکل کامل بررسی کنید که قبل از شما به کسی فروخته نشده باشد. از فروشنده و صاحب ملک اصل تمام مدارکی را که دارد بخواهید و آن را با حضور یک کارشناس حقوقی بررسی کنید.

به کپی مدارک، قول‌نامه‌های دستی، قول و قرار شفاهی اکتفا نکنید و با بررسی اصل مدارک و وضعیت خانه‌ای که قصد خریدش را دارید، این قدم بزرگ را بردارید. با تصویب «قانون پیش فروش ساختمان» در سال ۹۳ می‌توان گفت دیگر به این سادگی نمی‌شود یک واحد را به چند نفر فروخت. ماده‌های این قانون برای خریداران کارگشاست.

اگر از کنار هرکدام از این نکات با سهل‌انگاری رد شوید و آن‌ها را رعایت نکنید این احتمال که در آینده متضرر شوید بسیار بالا می‌رود، پس پیشنهاد می‌کنیم این نکات را موبه‌مو رعایت کنید تا سال‌های سال بتوانید خانه ای که پیش‌خرید کرده‌اید لذت ببرید.

پیش خرید آپارتمان نکات حقوقی مهمی دارد که باید به آن دقت کنید

معامله پیش خرید آپارتمان با چه روندی است؟

بعد از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری هر واحدی به صورت مجزا شناسنامه مستقل خواهد داشت. مشخصات آپارتمان و سایر امکانات آن نیز در این سند موجود است. بعد از این مرحله برای گرفتن مجوز، انتشار آگهی صورت می‌گیرد. فروشنده پس از دریافت مجوز، در بخش‌های مختلف اطلاع‌رسانی می‌کند. قوانین پیش خرید آپارتمان می‌گوید برای تنظیم قرارداد پیش‌ خرید مسکن، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.

وظیفه املاک در قوانین پیش خرید آپارتمان

توجه داشته باشید طبق قوانین پیش خرید آپارتمان و مشاوران املاک و مستغلات نمی‌توانند قرارداد پیش خرید بنویسند. این کار خلاف قانون بوده و جرم محسوب می‌شود. به موجب این قرارداد از نظر کیفری و ریالی، ضمانت‌هایی وجود دارد. یک فروشنده اگر در دفتر اسناد رسمی کار خود را قانونی نکند یا مجوز انتشار آگهی نداشته باشد، به موجب قانون باید سه ماه تا یک سال دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی حبس یا جریمه را به جان بخرد.

مواد مهم در قوانین پیش خرید آپارتمان

در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید موارد زیر مشخص شود.:

• اسم و مشخصات خریدار و فروشنده (حقیقی یا حقوقی)
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی واقع شدن آپارتمان
• توضیح در مورد واحد مانند مساحت، تعداد اتاق‌، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری و آسانسور
• مشخصات فنی ساختمان اعم از موقعیت، کاربری، مساحت، زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نمای ساختمان، نوع مصالح مورد استفاده در ساخت خانه، سیستم گرمایش و سرمایش
• نحوه پرداخت اقساط خانه
• شماره قبوض اقساطی
• زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی
• در مورد خسارت‌ها،‌ فسخ قرارداد، تغییر قیمت و مواردی از این دست، تعیین تکلیف شود.
• تعهدات کارفرمای پیش‌فروش‌کننده به مراجع قانونی
• معرفی داوران

جریمه‌های متداول در قوانین پیش خرید آپارتمان

چنانچه فرد پیش‌فروش‌کننده، در تاریخی که قرار گذاشته شده، نتواند واحد را به خریدار تحویل دهد باید جریمه پرداخت کند. اگر پیش‌فروش‌کننده سند رسمی را در موعد آن آماده نکند روزانه یک هزارم مبلغ قرارداد را باید بپردازد.

اگر مساحت آپارتمان کمتر از مقدار مشخص شده باشد، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در نتیجه این اتفاق مابه‌تفاوت بر اساس نرخی که معامله انجام شده به خریدار پس داده خواهد شد. اگر بنا تا ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اگر آپارتمان بیش از ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، فقط خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

فسخ پیش خرید آپارتمان

در قوانین پیش خرید آپارتمان به علت برخی مسائل که گفتیم خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در این صورت فروشنده باید خسارت را با کارشناسی که هر دو طرف قبول دارند، بررسی کند. اگر طرفین توافق نداشتند، کارشناس منتخب مراجع قضایی وارد می‌شود. تمام مبالغ براساس کارشناسی به قیمت روز به خریدار داده خواهد شد.

قرارداد پیش خرید آپارتمان باید از طریق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی و نوشته شدن در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت انجام شود. پیش‌فروشنده اگر ضوابط قانونی را رعایت نکرده و خسارتی برای ملک ایجاد شود، مسئول است. در این شرایط پیش‌فروشنده از بیمه استفاده می‌کند. اما اگر مبلغ بیش از بیمه بود چه؟ در این حالت پیش‌فروشنده باید میزان تفاوت را پرداخت کند.

 برخی دیگر از قوانین پیش خرید آپارتمان

نوع پرداخت اقساط با پیش‌فروش‌کننده و پیش‌خریدکننده است. اما طبق قوانین پیش خرید آپارتمان به طور قطعی باید حداقل ۱۰ درصد پول معامله را برای روز سند زدن نگه داشت. پیش‌خرید کننده‌ای که تمام اقساط را بپردازد، مالک ملک شناخته می‌شود. در این حالت اگر به دفترخانه رجوع کرده و پیش‌فروش‌کننده پس از ۱۰ روز مراجعه نکند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در این حالت دفترخانه، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار صادر خواهد کرد.

اگر پیش‌خرید کننده اقساط خود را پرداخت نکند،‌ پیش‌فروش‌کننده باید به طور کتبی این مسئله را به دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده، اعلام کند. دفترخانه یک هفته اخطار اعلام می‌کند و یک ماه هم فرصت می‌دهد. اگر پیش‌خریدار تا یک ماه این مبلغ را پرداخت نکرد، پیش‌فروش‌کننده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکات مهم راجب اسناد و مدارک زمین و ساختمان ها در پرند

در پروژه های مسکن مهر اسناد زمین و ساختمان ها به صورت 5 برگی توسط شرکت عمران به خریداران تحویل داده شد

• راجب اسناد 5 برگی و تک برگ بیشتر بدانید : تفاوت سند پنج برگی و سند تک برگ

فاز های پرند و نوع اسناد آن

از فاز صفر تا فاز 2 و بخشی از فاز 3 پرند دارای اسناد تک برگ هستند و ساختمان ها و زمین ها از این سند تبعیت میکنند و جزو مسکن مهر به شمار نمی آیند بنابر این قیمت زمین و آپارتمان در این فازها متفاوت خواهد بود

اما نکته مهم تر اینکه سازنده های مطرح و با سابقه در فاز 1 و صفر به ساخت و ساز مشغول میشوند و اجازه ساخت آپارتمان مسکونی در فاز های مسکن مهر و مسکن ملی را ندارند

از فاز 3 تا فاز 7 پرند تمام زمین ها و آپارتمان ها دارای اسناد 5 برگ هستند و تنها انبوه سازان در این فاز ها فعالیت میکنند مانند شرکت کوزو سانده مطرح کشور ترکیه